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VIII ZR 224/07 Verkündet am: 18. Juni 2008
Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
 
 
BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, 535 Abs. 1 Satz 2

a) Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn ab-
gewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und
Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters
unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rück-
gabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt,
die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat.

b) Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Aus-
führung von Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der
Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.
 
BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07 - LG Berlin  AG Pankow/Weißensee

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers
sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel
für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62
des Landgerichts Berlin vom 25. Juni 2007 wird zurückgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
 
 
Tatbestand:

Die Klägerin ist seit dem 1. Februar 2004 Mieterin  einer Wohnung der
Beklagten  in B.       .  Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die "Allgemeinen Ver-
tragsbedingungen Wohnraum (Stand 01/2002)" [im Folgenden: Vertragsbedin-
gungen] Vertragsinhalt sind. Darin heißt es in § 8 zu den Schönheitsreparatu-
ren:
1
"Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch wäh-
rend des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen.
Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der
individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristen-
plan auszuführen bzw. ausführen zu lassen:

In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen,
Toiletten, Dielen, Fluren alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen:
Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden,
der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster
und Außentüren innen. Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, decken-
den, hellen Farben und Tapeten auszuführen.
…
Endet das Mietverhältnis vor Eintritt  der Verpflichtung zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für
die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom
Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgen-
der Maßgabe zu zahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit:
in Küchen, Bädern, Duschen: länger als 1 Jahr zurück = 33 % der Kosten des
Kostenvoranschlages, länger als 2 Jahre zurück = 66 %  der Kosten des Kos-
tenvoranschlages in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen und Fluren:
länger als 1 Jahr zurück = 20 % der Kosten des Kostenvoranschlages, länger
als 2 Jahre zurück = 40 % der Kosten des Kostenvoranschlages   
…"
Mit anwaltlichem Schreiben vom 1. August 2006 vertrat die Klägerin die
Auffassung, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei,
und forderte die Beklagten zur Abgabe einer entsprechenden Erklärung auf. Die
Beklagten widersprachen der Auffassung  der Klägerin mit Schreiben ihrer
Hausverwaltung vom 4. August 2006.

Die Klägerin begehrt Feststellung, dass den Beklagten nach dem Miet-
vertrag kein Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen zustehe. Das
Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das
Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgege-
ben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Be-
klagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
 
 
Entscheidungsgründe:

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1125) hat zur Begründung
seiner Entscheidung ausgeführt:

Die Feststellungsklage sei zulässig. Die Klägerin habe ein rechtliches In-
teresse an der alsbaldigen Feststellung, dass sie zur Ausführung der Schön-
heitsreparaturen nicht verpflichtet sei. Die Feststellung beziehe sich auf ein ge-
genwärtiges zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrags bestehendes
Rechtsverhältnis. Die Beklagten hätten  sich durch das Schreiben ihrer Haus-
verwaltung vom 4. August 2006 eines Anspruchs auf Durchführung von Schön-
heitsreparaturen nach Ablauf der Renovierungsfristen berühmt. Auch vor Ablauf
der Fristen habe der Mieter ein rechtliches Interesse an der Klärung der Rechts-
frage, ob er nach dem Mietvertrag zur Ausführung von Schönheitsreparaturen
verpflichtet sei, etwa um entsprechende Rücklagen bilden zu können.

Die Feststellungsklage sei auch begründet, denn die in § 8 der Allgemei-
nen Vertragsbedingungen enthaltene Regelung zur Abwälzung der Schönheits-
reparaturen sei wegen unangemessener Benachteiligung  der Klägerin gemäß
§ 307 BGB unwirksam.

Dies folge allerdings noch nicht daraus, dass die Arbeiten "spätestens im
Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserschei-
nungen" nach den dort genannten, an dem Mustermietvertrag des Bundesjus-
tizministeriums orientierten Fristen durchzuführen seien. Ungeachtet der Ver-
wendung des Wortes  "spätestens" komme durch die im Folgenden vorgesehe-
ne Einschränkung ("im Allgemeinen") zum Ausdruck, dass die Fristen nicht aus-
nahmslos verbindlich seien. Die Berücksichtigung der individuellen Abnut-
zungserscheinungen sei ausdrücklich vorgesehen und führe dem Mieter vor
Augen, dass er bei geringerer Abnutzung erst später renovieren müsse.
9  Der Umstand, dass die Quotenhaftungsklausel an starre Fristen gebun-
den und deshalb unwirksam sei, lasse die in § 8 vorgenommene Abwälzung der
Schönheitsreparaturen unberührt. Wenn sich eine Formularklausel vom Wort-
laut her sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen inhaltlich unzulässi-
gen Regelungsteil trennen lasse, sei die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils
geboten. Dies sei hier der Fall, weil bei Wegfall der Quotenklausel eine immer
noch verständliche und zulässige Regelung bezüglich der Schönheitsreparatu-
ren verbliebe.

Die Unwirksamkeit der  Überbürdung der Schönheitsreparaturen ergebe
sich aber daraus, dass der Mieterin die Pflicht auferlegt worden sei, die Ausfüh-
rung in "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen. Die-
se Klausel, die eine Gestaltung der Räume in einem bestimmten Farbton vor-
schreibe, greife unzulässig in den Ermessensspielraum des Mieters bezüglich
der Gestaltung seiner Wohnung, also seines intimen Lebensbereichs, ein und
komme einer unzulässigen  Endrenovierungsklausel gleich. Denn der Mieter,
der eine vom Vermieter als grell angesehene Farbgebung wähle, müsse spä-
testens bei Rückgabe der Wohnung eine Renovierung mit Farben vornehmen,
die der Vermieter als neutral bewerte. Dieser Leistungspflicht stehe, anders als
bei der allgemeinen Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter, auch
keine Gegenleistung des Vermieters in Form einer günstigeren Miete gegen-
über. Überdies sei die Regelung  ebenso unbestimmt wie die vom Bundesge-
richtshof in seiner Entscheidung vom 28. März 2007 (VIII ZR 199/06, WuM
2007, 259) beanstandete Klausel, dass der Mieter nur mit Zustimmung des
Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Denn es sei
bereits fraglich, was unter einer "neutralen" Farbe zu verstehen sei. Wände in
zartem Lindgrün oder Hellblau könnten je nach persönlicher Vorliebe als neutral
oder als unangemessen und auffallend empfunden werden. Ob die Ausführung
des Putzes in der zunehmend beliebteren Wischtechnik gestattet sei oder nicht,
erschließe sich anhand einer solchen Regelung ebenfalls nicht. Die beiden Re-
novierungsklauseln – die generelle Abwälzung und die Farbwahlklausel – führ-
ten insgesamt zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin. Würde
die Farbwahlklausel gestrichen, wäre damit eine inhaltliche Veränderung der
generellen Regelung und somit eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion
verbunden.

II.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die
Revision zurückzuweisen ist.
 
1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin
ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung hat, ob die Pflicht zur
Ausführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf sie übertragen worden ist
(§ 256 Abs. 1 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision ist das gegenwärti-
ge Interesse der Klägerin an der Klärung dieser Frage  unabhängig davon zu
bejahen, ob bereits konkreter Renovierungsbedarf in der Wohnung der Klägerin
besteht oder die Beklagten die Durchführung von Schönheitsreparaturen bereits
verlangt haben. Das für die Feststellungsklage erforderliche Rechtsschutzinte-
resse ergibt sich daraus, dass sich  die Beklagten im anwaltlichen Schreiben
vom 4. August 2006 auf die Wirksamkeit des § 8 der Vertragsbedingungen be-
rufen und sich damit eines Anspruchs gegen die Klägerin berühmt haben. Dar-
auf, ob der Gläubiger einen bereits durchsetzbaren Anspruch geltend macht,
kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1991 – IX ZR 38/91, NJW
1992, 436, unter 1).

2. Zutreffend und  in der Revisionsinstanz unangegriffen ist das Beru-
fungsgericht davon ausgegangen, dass § 8 der Vertragsbedingungen die Be-
rücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen der Dekoration er-
möglicht und deshalb die formularvertragliche Übertragung der Schönheitsrepa-
raturen nicht wegen eines unzulässigen "starren" Fristenplans unwirksam ist.

3. Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die an
starre Fristen geknüpfte und deshalb nach der Rechtsprechung des Senats un-
wirksame Quotenabgeltungsklausel (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 
– VIII ZR 52/06, NZM 2006, 924, Tz. 24) nicht zur Unwirksamkeit der Übertra-
gung der Schönheitsreparaturen führt. Denn der Zweck der Abgeltungsklausel
besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fäl-
ligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, we-
nigstens einen prozentualen Anteil an  Renovierungskosten seit den letzten
Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb
die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für
den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist (Senatsurteil vom
18. Oktober 2006, aaO, Tz. 22). Das Zusammentreffen der unwirksamen Abgel-
tungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht
zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel. 

4. Auch der Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die "Farbwahlklau-
sel" wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (§ 307
Abs. 1 Satz 1 BGB), ist im Ergebnis beizupflichten. 

a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die hier
verwendete Klausel allerdings nicht schon daran, dass sie nicht hinreichend klar
und verständlich ist. Für den durchschnittlichen Mieter ist ohne weiteres ersicht-
lich, was unter "hellen" Farben zu verstehen ist und dass farbige Gestaltungen
wie (zartes) Lindgrün oder Hellblau zwar "hell" sein mögen, aber zu vielen  Ein-
richtungsarten nicht passen und deshalb  nicht als "neutral", wie von der Klau-
sel verlangt, angesehen werden können. 

b) Die Klausel benachteiligt den Mieter aber deshalb unangemessen,
weil sie ihn auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration
in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung sei-
nes persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass hierfür ein anerken-
nenswertes Interesse des Vermieters besteht.

aa) Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer  beabsichtigten
Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am
Ende des Mietverhältnisses mit einer  Dekoration zurückzuerhalten, die von
möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird.  In der Rechtsprechung der
Instanzgerichte und der Literatur wird deshalb überwiegend angenommen, dass
der Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet ist, die Wohnung am Ende des
Mietverhältnisses nicht mit einer  ungewöhnlichen Dekoration zurückzugeben
(LG Hamburg, NZM 1999, 838 – grellgrüne Küche; LG Berlin, GE 1995, 115
und 249 – blau lackierte Türrahmen bzw. farbig gestrichene Heizkörper; LG Aa-
chen, WuM 1998, 596 – farbig lackierte  Naturholzrahmen; LG Frankfurt am
Main, NZM 2007, 922 – Anstrich mit "rotem Vollton"; Emmerich, NZM 2000,
1165, 1161; Kraemer, NZM 2003, 417, 421; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., 
§ 535 Rdnr. 270; zum Gesichtspunkt der Vertragsverletzung vgl. Langenberg,
Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., S. 137 f.). In die-
se Richtung zielt auch die hier verwendete Farbwahlklausel. Sie setzt dem Mie-
ter zwar mit der Beschränkung auf helle, neutrale und deckende Farben viel-
leicht einen etwas engeren Rahmen, legt ihn aber nicht auf eine spezielle Deko-
rationsweise fest. Sie stellt auf eine Bandbreite ab, die zu den unterschiedlichs-
ten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist.
Bezöge sie sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, läge eine
unangemessene Benachteiligung  des Mieters nicht vor. Denn dieser könnte
während der Mietzeit nach Belieben dekorieren und selbst entscheiden, ob er
beispielsweise mit einem  farbigen Anstrich in Kauf nehmen will, dass er am
Ende des Mietverhältnisses einen Neuanstrich in neutralen Farben anbringen
muss, obwohl die Dekoration noch nicht abgenutzt ist, oder ob er es vorzieht,
die Schönheitsreparaturen schon während des Mietverhältnisses entsprechend
der Farbwahlklausel in "hellen, neutralen, deckenden Farben" auszuführen,
womit ihm auch in gewissem Rahmen unterschiedliche Dekorationsmöglichkei-
ten zur Verfügung stehen.

bb) Entgegen der Auffassung der Revision beschränkt sich die hier ver-
wendete Farbwahlklausel aber nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Miet-
sache. Denn der Klägerin ist in § 8 der Vertragsbedingungen ausdrücklich die
Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auch während des Bestehens
des Mietverhältnisses auferlegt. Eine Einschränkung dahingehend, dass die
Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen, die der Mieter  im Laufe des Miet-
verhältnisses durchführt, nicht gilt, sehen die Vertragsbedingungen nicht vor.
Die Klausel verpflichtet den Mieter daher dazu, die Wohnung auch während der
Dauer des – sich möglicherweise über viele Jahre erstreckenden – Mietverhält-
nisses in einem der Farbwahlklausel entsprechenden Zustand "vorzuhalten", an
dem der Vermieter aber erst im Zeitpunkt der Rückgabe im Hinblick auf eine
baldige Weitervermietung ein berechtigtes Interesse hat. Eine formularvertragli-
che Beschränkung des Mieters, sich in der Wohnung nach seinem Geschmack
einzurichten, für die kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu er-
kennen ist, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom
28. März 2007 – VIII ZR 199/06, NZM 2007, 398, Tz. 10) 

c) Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Aus-
führung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der
Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Eine Aufrechter-
haltung der Vertragsbestimmungen über  die Schönheitsreparaturen ohne die
Farbwahlklausel oder  mit dem Inhalt, dass die Farbwahlklausel nur für das En-
de des Mietverhältnisses gilt, wäre nur mittels einer inhaltlichen und gegebe-
nenfalls sprachlichen Umgestaltung möglich und käme einer unzulässigen gel-
tungserhaltenden Reduktion gleich. An die Stelle der unzulässigen Schönheits-
reparaturklausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Be-
stimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB  (Senatsurteile vom 18. Oktober 2006,
aaO, Tz. 27, sowie vom 5. März 2008 – VIII ZR 95/07, NZM 2008, 363, Tz.  20).

Ball   Wiechers   Hermanns  Dr. Milger   Dr. Hessel

Vorinstanzen:
AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 06.12.2006 - 7 C 302/06 - 
LG Berlin, Entscheidung vom 25.06.2007 - 62 S 341/06 -